100倍股票配资平台 海淀永丰“回炉”地块平淡成交,9万销售指导价下保利如何操盘
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被万科退还的海淀永丰北地块再次成交了!7月25日,北京海淀永丰产业基地0120、0132、0162地块成功出让,最终保利+北京建工以总价89.01亿元竞得,溢价率3.5%。
早在2016年,该地块曾被万科和住总联合体以59亿元拿下,但是由于住宅面积全自持,如何开发、运营与盈利备受关注。直至万科退地、重新上架,该地块命运发生转变。
3家联合体竞拍,成交溢价率仅3.5%
海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块在今年6月全新亮相,土地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地,土地面积8.56万平方米,建筑控制规模16.29万平方米,总起始价86亿元。而2016年首次出让时,起始价仅44亿元。
具体来看,该地块共有三宗地块,其中,HD00-0401-0120地块为R2二类居住用地,用地面积51178.061平方米,地上建筑规模102356.12平方米,容积率2.0,限制高度36米。
HD00-0401-0132为R2二类居住用地,用地面积27581.838平方米,地上建筑规模46889.12平方米,容积率1.7,限制高度36米。
HD00-0401-0162为零售商业用地,用地面积6824.673平方米,地上建筑规模13649.35平方米。
根据竞买规则,本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格103.2亿元,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场摇号方式确定竞得人,参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。
据了解,中海、保利+北京建工、海开控股报名该地块。最终,保利+北京建工以总价89.01亿元拿下该地块,溢价率3.5%,住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米(溢价率15%以下)浮动8%。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称,由于今年上半年该板块已有三宗地块入市,且周边在售项目仍有库存,同时地块总价较高,所以没有出现激烈争抢的局面,仅有三家企业参与竞拍,最终经过少数几轮举牌由保利+北京建工斩获。
今年6月4日,海开控股拿下海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块,总价79.17亿元,销售指导价9.3万元/平方米。还有附近的翠湖板块,在今年2月份,港中旅摇中翠湖科技园0024地块,销售指导价8.5万元/平方米,不过最后中海地产入局操盘。此外,今年入市的中海富华里富园现房产品,指导价在8.8万元/平方米。
在张凯看来,从周边配套来看,永丰北周边住宅众多,生活氛围相对成熟,保利所拿地块紧邻海淀大悦城(000031),南北紧邻新建的中关村三小科技园分校,西北方向是规划建设的西玉河湿地公园,缺点是相较于永丰南来说,其距离地铁较远,到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看,产品仍旧以低密改善型为主。
因全自持、盈利难,万科曾折价退地
永丰北地块曾备受关注。
2016年9月30日,北京发布重磅楼市政策,其中指出,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。此后,北京试点采用“限房价、竞地价”的土地交易方式。
当年的12月1日,首批“限房价、竞地价”地块全部成交,其中万科以50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地,万科+住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地块。值得关注的是,这两宗地块均100%自持,这意味着,居住用途部分将全部作为租赁住房,不得销售。
由于高地价与全自持,这两宗地块备受关注,业内普遍质疑“算不过来账”。
此后,18号地被万科打造成“北京翡翠书院”项目,户型为90平方米三居室、180平方米以上的复式四居室。而19号地块先是住总退出,随后万科退地,并重新挂牌出让。
张凯表示,该地块此前被万科拿下,有意打造为翡翠书院,也是响应政府推动“租售并举”的全新尝试,即只租不售。但是,由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢,万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题,但随着房地产金融监管收紧,调控政策趋严,周边企业参与积极性有限,万科最终不得不折价退地。
“时隔八年,该地块再度上市,出让条件有所改变100倍股票配资平台,不再需要企业自持,而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人,同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长,几乎达到翻倍水平。”张凯如是说。